Các ngân hàng thương mại cổ phần khác tích cực cung cấp tín dụng ưu đãi, ít là 500 tỷ đồng, nhiều là 2.000 tỷ đồng cho các gói tín dụng ưu đãi với mức lãi suất 10 - 12%/năm cho các khoản vay mua nhà. Các gói tín dụng ưu đãi được kỳ vọng góp phần “tiếp sức” cho thị trường bất động sản trong thời điểm khó khăn hiện nay, nhưng theo đánh giá của chính các chủ nhà băng, sức lan tỏa của nguồn tín dụng này còn khá hạn chế. 

Ông Phạm Huy Thông, Phó tổng giám đốc VietinBank cho biết, đến thời điểm hiện tại, mới khoảng 20% giá trị gói tín dụng 5.000 tỷ đồng của VietinBank được giải ngân đến khách hàng.

Lý giải vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh (Viện Kinh tế tài chính, Bộ Tài chính) cho rằng, nguyên nhân chính là giá bất động sản vẫn quá cao so với thu nhập trung bình của đa số người dân. Mặt khác, thị trường vẫn kỳ vọng giá bất động sản còn xuống nữa, nên nhiều người chưa quyết định mua bất động sản vào lúc này. Hơn nữa, việc đầu tư bất động sản lúc này cũng khá mạo hiểm, do thanh khoản của hàng hoá bất động sản thấp  

Theo TS. Ánh, “liều thuốc” tín dụng ưu đãi này sẽ khó phát huy tác dụng, nếu doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản không chấp nhận một cuộc “lột xác” đớn đau là hạ giá xuống mức mà người mua cảm thấy hấp dẫn.

“Bài toán tín dụng ưu đãi lúc này với ngân hàng và chủ dự án bất động sản giống như cuộc chơi ‘bán rủi, mua may’. Cuộc chơi đó chỉ có kết quả khi người mua bất động sản cảm thấy có được món hời, chứ không phải vay tiền để mua lại những khoản đầu tư rủi ro của ngân hàng và doanh nghiệp từ những năm trước đây”, một chuyên gia bất động sản bình luận.

Là người có thâm niên hàng chục năm với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, lúc này, doanh nghiệp bất động sản nên tự tìm cách cứu mình, chứ đừng trông chờ vào các các khoản hỗ trợ đến từ bên ngoài; cần chấp nhận bán rẻ dự án, thậm chí bán lỗ để tồn tại

“Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể học tập những bài học của nhà đầu tư tại dự án của Becamex Bình Dương. Một dự án của họ có 5.000 căn hộ, thì gần 90% là căn hộ nhỏ, có diện tích 30 m2, còn lại là diện tích 60 m2… Hầu như tất cả sản phẩm của Becamex đưa ra được thị trường chấp nhận”, ông Đực nói.

Theo ông Phạm Huy Thông, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay có lỗi của cả doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư thứ cấp. Trước đây, doanh nghiệp xây nhà diện tích lớn, giá thành cao, ngân hàng cho vay vốn với lãi suất cao và nhà đầu tư thứ cấp tranh thủ ôm hàng, lướt sóng kiếm lợi nhuận cao… và nay là lúc họ phải trả giá cho những sai lầm đó.  

“Việc tái cơ cấu thị trường bất động sản thực chất là sửa chữa những sai lầm trong quá khứ, nên đừng đề cập vấn đề kinh doanh có lãi vào lúc này. Các chủ thể cần có trách nhiệm và đưa ra những biện pháp mạnh mẽ để cải thiện thanh khoản của thị trường”, ông Thông nói

Giá bất động sản muốn giảm không dễ

Căn hộ, đất nền ế ẩm, chủ đầu tư "khát vốn" nhưng khó giảm giá vì hầu hết dự án đều thế chấp ngân hàng (NH). Thị trường rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan" nên vẫn đóng băng kéo dài.

“Dự án không cònlà của mình”  

Theo thống kê, chỉ riêng phân khúc căn hộ, hiện TP.HCM còn khoảng 20.000 căn tồn kho, bán chẳng ai mua. Hàng nghìn nền đất ở các khu đô thị, khu dân cư cũng rơi vào thảm cảnh tương tự. Nhiều người vẫn tự hỏi, tại sao các DN cứ "cố thủ” không chịu giảm giá trong khi cần tiền mặt?

Giám đốc một công ty bất động sản (BĐS) trần tình, khi công ty của ông công bố giảm giá bán một dự án căn hộ ở huyện Nhà Bè đã bị NH “tuýt còi”. Phía NH cho rằng, dự án đã cầm cố vay tiền nên là tài sản của họ. Mà theo tính toán, với mức giảm của chủ đầu tư, có bán hết tài sản cũng không đủ trả nợ vay nên họ không đồng ý. Vị này cũng thú thật, trong một dự án, chỉ 15 - 20% là vốn tự có của DN, 80% còn lại là vốn vay, đây là tình trạng phổ biến trên thị trường nên có rất nhiều trường hợp hiện đang mắc kẹt như DN ông.

Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc Hoàng Anh Gia Lai) cho rằng, khi làm dự án, nhiều DN “vẽ” rất hoành tráng, với giá bán khá cao, lợi nhuận lớn để NH duyệt cho vay nhiều tiền. Nay DN muốn giảm giá, bán lỗ, không đảm bảo tài sản trả nợ thì NH không thể chấp nhận phương án này là đương nhiên. Bản thân Hoàng Anh Gia Lai muốn giảm giá bán căn hộ cũng phải dùng tài sản khác trả NH để "lấy" dự án ra rồi mới thực hiện được. Đó là chưa kể, giảm không đúng lúc, mức giảm không đủ hấp dẫn thì chỉ khiến dự án càng rơi vào ế ẩm, khi đó còn “chết” thảm hơn.

Lãnh đạo một DN tính toán, cứ mỗi ngày trôi qua mỗi dự án phải mất 1 căn hộ trả lãi vay. Như vậy, tất cả lợi nhuận sau một năm bị “quét” sạch và họ buộc phải giảm giá sớm để bán thu hồi vốn, trả lãi vay, còn lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Ông này cũng dự báo, nếu trong thời gian tới kinh tế vĩ mô tiếp tục bất ổn sẽ có thêm hàng loạt DN khác tiếp tục phải giảm giá bán.